Qu’est-ce qu’un diagnostic technique global (DTG) ?

Le diagnostic technique global est une étude qui permet de donner des informations pour les copropriétaires sur l’état général de l’immeuble. Il permet également de recenser les différents travaux à effectuer. Le diagnostic technique global permet d’envisager des potentiels travaux à réaliser, via un plan pluriannuel, au cours des 10 prochaines années dans le but d’assurer leur bon état. Parmi toutes les différentes procédures techniques et les diagnostics qu’on entend souvent dans le domaine de l’immobilier : Audit énergétique, diagnostic immobilier, diagnostic de performance énergétique DPE, diagnostic électrique figure le diagnostic Technique Global qu’on appelle souvent le DTG. Le diagnostic technique global (DTG) est une étude technique qui permet de définir les différents travaux à effectuer dans une copropriété. Mais comment l’effectuer ? Que doit-il contenir ? A qui faire appel pour réaliser ce genre de diagnostic ?  Le diagnostic technique global DTG est-il obligatoire ? Quelle est sa durée de validité ? Le diagnostic technique global DTG est obligatoire dans certains cas et soumis à l’accord des locataires ou acquéreurs qui vivent dans en copropriétés dans d’autres. Depuis janvier 2017, la loi Alur permet aux copropriétaires de se prononcer sur leur volonté de faire établir un DTG. L’objectif de la réalisation de ce genre de diagnostic est de lutter contre les copropriétés dégradées, qui sont de plus en plus nombreuses.

Dans quels cas le diagnostic technique global (DTG) est-il obligatoire ?

Comme c’est déjà mentionné, le diagnostic technique global DTG n’est pas obligatoire pour tous les logements ou maisons se trouvant en copropriétés. En revanche, il est obligatoire pour les nouvelles copropriétés, ainsi que pour les copropriétés insalubres. Depuis le 1er janvier 2017, la loi Alur a mis en place l’obligation de réaliser un DTG dans deux cas :

• Pour nouvelle copropriété, tous les immeubles de plus de 10 ans et qui fait l’objet d’une mise en copropriété, c’est-à-dire qui a adopté le régime de la copropriété après le 1er janvier 2017. C’est notamment le cas lorsqu’un immeuble est nouvellement divisé en parties communes et privatives.
• Pour les copropriétés insalubres sont définies comme tous les immeubles qui font l’objet d’une procédure d’insalubrité et pour lequel l’administration demande au Syndicat de produire un DTG. c’est le préfet qui décide d’engager une procédure d’insalubrité d’un immeuble.

Bon à savoir : C’est le préfet qui peut prendre la décision de lancer une procédure d’insalubrité si un immeuble ou un logement présente un risque pour la santé ou la sécurité de ses occupants. En tenant compte de la gravité du danger, différentes mesures peuvent être adoptées : évacuation, démolition, etc. En dehors de ces deux cas, la réalisation du diagnostic technique global (DTG) n’est pas obligatoire. Néanmoins, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider à la majorité simple de faire réaliser un DTG si elle le juge utile.

Que contient un diagnostic technique global DTG ?

Le diagnostic technique global comprend toutes les informations essentielles concernant le bâtiment de la copropriété. Il contient :

• Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements collectifs.
• État de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires
• Une analyse des améliorations possibles de l’état de l’immeuble.
• Un diagnostic de performance énergétique DPE de l’immeuble ou audit énergétique
• Une liste des travaux nécessaires à la conversion de l’immeuble selon leur ordre d’importance : urgents, courts termes, moyens et longs termes.
• Une évaluation du coût des travaux

Quelles sont les conséquences du diagnostic technique global ?

En effet, si le Diagnostic technique global DTG est à l’initiative des copropriétaires, il peut être la source de travaux qui pourront contribuer à une amélioration du vivre ensemble, voire même à des économies d’énergie. Dans ce cas, le syndicat de copropriétaires devra inscrire à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale, l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et ses conditions de mise en œuvre. Les travaux seront dans la plupart des cas financés par le fonds de travaux. Il est mis en place afin de financer les dépenses de travaux obligatoires. Voici certains Projets qui peuvent voir le jour à la fin d’un diagnostic technique global :

• Des travaux de rénovation énergétique (isolation notamment) afin d’éviter les déperditions énergétiques et améliorer la performance énergétique de l’immeuble dans son ensemble.
• Le remplacement de la chaudière collective pour éviter des coûts de réparation et de maintenance.
• Des travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

Par ailleurs, dans le cas où le DTG indique qu’il n’y a aucuns travaux nécessaires à réaliser sur les dix prochaines années, le syndic n’est pas dans l’obligation de constituer un fonds de travaux.

Quelle est la durée de validité du diagnostic technique global ?

Le texte juridique et la loi ne fixe aucune durée de validité précise pour le diagnostic technique global DTG. En revanche, puisque ce diagnostic comporte une liste de travaux à effectuer pour les 10 prochaines années, on peut en conclure que passé ce délai, le diagnostic perd de sa pertinence. Il est difficile d’imaginer qu’aucun entretien ou travaux n’ont été effectués en dix ans. De ce fait, nous vous suggérons de faire régulièrement une mise à jour du rapport technique global tous les 2 ou 3 ans pour permettre aux copropriétaires d’appréhender les futurs travaux et de bien valoriser le capital immobilier de chacun.